Incumplimiento de los plazos contractuales de ejecución de las obras de Edificación.

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El incumplimiento de los plazos
de entrega: Un defecto aun por solucionar.


Damos por hecho que los plazos de entrega se incumplen, pero ¿se
incumplen y con qué frecuencia?  Para
buscar datos estadísticos concretos sobre el incumplimiento de los plazos me  remonto al año 2003, donde según estudios
realizados por diferentes asociaciones dedicadas a la protección del
consumidor, de las 13.000 viviendas nuevas que se entregaron en España durante
ese año, un 35,85% fueron entregadas con retraso respecto del plazo
contractualmente pactado, siendo el tiempo medio de espera de 83 días. En marzo
de 2004 la OCU elaboro un estudio que revelo que más de la mitad de las
viviendas de las promociones visitadas no se entregaron en la fecha prevista en
el contrato de compraventa, llegando dicho retraso en algún caso a superar el
año y medio. Igualmente el estudio revela que solo un 31% de los promotores
indica por escrito la fecha de entrega frente a un 58% que facilitan
verbalmente la fecha de entrega y un 11% que facilitan la fecha aproximada de
entrega.
En primer lugar destacar la obligación de la empresa promotora de
indicar la fecha de entrega de la vivienda como dispone el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre
Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la
Compraventa y Arrendamiento de Viviendas,
en el caso de que la vivienda o
elementos accesorios no se encuentre totalmente edificados se hará constar con
toda claridad la fecha de entrega y la fase en que se encuentra la edificación.
La fecha de entrega puede determinarse como una fecha, un intervalo o un plazo
máximo, pero en todo caso ha de ser determinada.
Actualmente, el mercado de la vivienda es el tercero que más
reclamaciones genero en 2011. Julian Tio, de la asociación de consumidores
AVACU, separa las incidencias entre vivienda nueva donde según él: “Las
reclamaciones en las viviendas de nueva adquisición suelen estar relacionadas
con las calidades de la casa, los plazos de entrega y el acceso a los créditos
del constructor”.
Podemos afirmar que las irregularidades vinculadas a la entrega de la
vivienda son abundantes en el mercado y continúan siendo una de las principales
causas de reclamación ante las promotoras que puede suponer grandes perjuicios
financieros para esta.

Buscando culpables: Causas que motivan el
retraso


Una vez visto que los proyectos se retrasan, como técnico me
cuestiono: ¿Somos tan malos programando? Una errónea planificación de obra
conlleva indudablemente al retraso de la misma y podemos considerar la Gestión Inadecuada como una de las
causas y con responsabilidad directa del constructor, pero también debemos
analizar otras causas que motiven el retraso y exoneren al constructor-promotor.
El Código Civil establece en el artículo 1105 “nadie responderá de
aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fuesen
inevitables”. Los tribunales son los responsables de valorar cada caso concreto
y si los sucesos son o no motivo de exoneración del constructor-promotor.  Debemos argumentar las circunstancias que
originaron el mismo y justificar los motivos del retraso en la entrega, sino lo
hacemos y se desestiman nuestros recursos podemos incluirlo dentro de la causa:
Gestión Inadecuada.
¿Cuáles son las causas que exoneran al constructor-promotor? Como
hemos dicho antes, son los tribunales los que deciden si las causas
argumentadas son suficientes para exonerar o no, por lo que no existe un
listado exacto de motivos que exoneren y muchas veces encontramos sentencias contrarias
con la misma causa. Si podemos enunciar las causas comúnmente citadas para  justificar los retrasos:
Meteorología o inclemencias del
tiempo
. A pesar de ser un
motivo de justificación constantemente argumentado por el promotor, para que se
estime dicha causa nuestro sistema judicial requiere la justificación de que
existan lluvias torrenciales y vientos huracanados. Por lo tanto, la tendencia
que prevalece es examinar si dentro del plazo de ejecución de la obra se han
producido lluvias o vientos de gran magnitud que imposibiliten los trabajos y/o
que los días de lluvia han sido bastante más elevado que en un periodo igual de
tiempo en otro año y en este caso atendiendo también al estado de ejecución de
la obra y demostrando que se impedían los trabajos a ejecutar.
Modificación del proyecto. Durante el trascurso de ejecución de un
proyecto puede aparecer la necesidad de modificar el proyecto o puede ser por voluntad
del promotor-comprador. En este último caso, el constructor podrá exonerarse,
siempre que no se deban a la necesidad de la construcción y por lo tanto son
obras distintas a las que se pactaron y no pudo preverlas.
Huelgas en el sector. Las huelgas producidas en el sector son
inevitables por parte del constructor-promotor y como se desconoce cuánto va a
durar la misma se considera también imprevisible y  con su correcta argumentación se considera un
motivo de exoneración.
Demoras administrativas. Las demoras administrativas son habituales
en el sector de la construcción y siempre que se argumente su correcta
tramitación por parte del constructor-promotor se considera una traba y puede
motivar la exoneración.
Proyectos deficientes. La causa fundamental es el insuficiente
desarrollo de los proyectos de ejecución, que propicia falta de detalles,
indefiniciones o imprecisiones, entre otras. Esto puede motivar la no
continuidad de los trabajos de ejecución. Ante estos casos el constructor debe
solicitar la documentación necesaria a la dirección facultativa y hacerle
constar el alcance de los retrasos que puedan motivar.

Conclusión: Planificación y programación
necesarias pero no suficientes
Para evitar los retrasos en obras es imprescindible una correcta
planificación y programación de la obra, pero en muchos casos no es suficiente
para garantizar el cumplimiento del plazo. Ya que aun así, en el sector de la
construcción se pueden dar diversas causas independientes que motiven un retraso
en el plazo de entrega. La necesidad de argumentar estos retrasos hace
imprescindible llevar un diario de obra y un control exhaustivo de nuestra
programación para en el caso inevitable de que la obra se retrase poder
cuantificar estos y argumentar la independencia de estos hechos de la empresa
constructora-promotora, para que se exonere de culpa a la misma.
Existe un vacío documental sobre las causas de retraso, desconociendo estadísticamente las causas más habituales de retraso,
los periodos de retraso y los responsables.
Fuentes:
Revista Arte y cemento nº 2027
Revista Doctrina marzo-abril 2006
ASF: Problemática general en materia de obras publicas.

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